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不动产登记依据、程序、要件、时限
发布日期:2016年11月9日  作者:不动产登记局

一、不动产登记的依据

 

(一)《中华人民共和国物权法》

    第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
  依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
  第十条 不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。
  国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。
  第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

 

《不动产登记暂行条例》

    第二条 本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
  本条例所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
  第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等,适用本条例。
  第四条 国家实行不动产统一登记制度。
  不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。
  不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
  第五条 下列不动产权利,依照本条例的规定办理登记:
  (一)集体土地所有权;
  (二)房屋等建筑物、构筑物所有权;
  (三)森林、林木所有权;
  (四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;
  (五)建设用地使用权;
  (六)宅基地使用权;
  (七)海域使用权;
  (八)地役权;
  (九)抵押权;
  (十)法律规定需要登记的其他不动产权利。
  第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。
  县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
  第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

                            二、不动产登记发证的程序

 

    不动产登记发证需要经过不动产权利人书面申请、预审、受理、审核、登簿、缮证、收费、发证、归档等程序。


三、不动产登记发证的要件

 

    申请不动产登记发证需要提供以下材料:

序号 职权名称 具体事项
(子项)
实施依据
1 集体土地所有权首次登记 首次登记 《不动产登记暂行条例实施细则》第三十条 申请集体土地所有权首次登记的,应当提交下列材料: 
(一)土地权属来源材料; 
(二)权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标; 
(三)其他必要材料。 
转移登记 《不动产登记暂行条例实施细则》第三十一条 农民集体因互换、土地调整等原因导致集体土地所有权转移,申请集体土地所有权转移登记的,应当提交下列材料:  
(一)不动产权属证书; 
(二)互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料; 
(三)本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料; 
(四)其他必要材料。 
变更登记注销登记 《不动产登记暂行条例实施细则》第三十二条 申请集体土地所有权变更、注销登记的,应当提交下列材料: 
(一)不动产权属证书; 
(二)集体土地所有权变更、消灭的材料; 
(三)其他必要材料。
2 国有建设用地使用权及房屋所有权登记 首次登记 《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条  申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的,应当提交下列材料:(一)不动产权属证书或者土地权属来源材料; 
(二)建设工程符合规划的材料; 
(三)房屋已经竣工的材料; 
(四)房地产调查或者测绘报告; 
(五)相关税费缴纳凭证; 
(六)其他必要材料。 
变更登记 《不动产登记暂行条例实施细则》第三十七条  申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的,应当根据不同情况,提交下列材料:(一)不动产权属证书; 
(二)发生变更的材料; 
(三)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件; 
(四)国有建设用地使用权出让合同或者补充协议; 
(五)国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证; 
(六)其他必要材料。 
转移登记 《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条  申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的,应当根据不同情况,提交下列材料: (一)不动产权属证书; 
(二)买卖、互换、赠与合同; 
(三)继承或者受遗赠的材料; 
(四)分割、合并协议; 
(五)人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书; 
(六)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件; 
(七)相关税费缴纳凭证; 
(八)其他必要材料。 
不动产买卖合同依法应当备案的,申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。 
3 宅基地使用权及房屋所有权登记 首次登记 《不动产登记暂行条例实施细则》申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的,应当根据不同情况,提交下列材料:(一)申请人身份证和户口簿; 
(二)不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料; 
(三)房屋符合规划或者建设的相关材料; 
(四)权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料; 
(五)其他必要材料。
转移登记 《不动产登记暂行条例实施细则》因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的,申请人应当根据不同情况,提交下列材料: (一)不动产权属证书或者其他权属来源材料; 
(二)依法继承的材料; 
(三)分家析产的协议或者材料: 
(四)集体经济组织内部互换房屋的协议; 
(五)其他必要材料。 
4 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记 首次登记 《不动产登记暂行条例实施细则》第四十五条  申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的,申请人应当根据不同情况,提交下列材料: 
(一)有批准权的人民政府批准用地的文件等土地权属来源材料; 
(二)建设工程符合规划的材料; 
(三)权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料; 
(四)建设工程已竣工的材料; 
(五)其他必要材料。 
变更登记转移登记注销登记 《不动产登记暂行条例实施细则》第四十六条  申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更登记、转移登记、注销登记的,申请人应当根据不同情况,提交下列材料:  
(一)不动产权属证书; 
(二)集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更、转移、消灭的材料; 
(三)其他必要材料。 
  因企业兼并、破产等原因致使集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权发生转移的,申请人应当持相关协议及有关部门的批准文件等相关材料,申请不动产转移登记。
5 地役权登记 首次登记 《不动产登记暂行条例实施细则》第六十条  按照约定设定地役权,当事人可以持需役地和供役地的不动产权属证书、地役权合同以及其他必要文件,申请地役权首次登记。
变更登记 《不动产登记暂行条例实施细则》第六十一条  经依法登记的地役权发生下列情形之一的,当事人应当持地役权合同、不动产登记证明和证实变更的材料等必要材料,申请地役权变更登记: 
(一)地役权当事人的姓名或者名称等发生变化; 
(二)共有性质变更的; 
(三)需役地或者供役地自然状况发生变化; 
(四)地役权内容变更的; 
(五)法律、行政法规规定的其他情形。 
  供役地分割转让办理登记,转让部分涉及地役权的,应当由受让人与地役权人一并申请地役权变更登记。
转移登记 《不动产登记暂行条例实施细则》第六十二条 已经登记的地役权因土地承包经营权、建设用地使用权转让发生转移的,当事人应当持不动产登记证明、地役权转移合同等必要材料,申请地役权转移登记。 
注销登记 《不动产登记暂行条例实施细则》第六十三条  已经登记的地役权,有下列情形之一的,当事人可以持不动产登记证明、证实地役权发生消灭的材料等必要材料,申请地役权注销登记: 
(一)地役权期限届满; 
(二)供役地、需役地归于同一人; 
(三)供役地或者需役地灭失; 
(四)人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致地役权消灭; 
(五)依法解除地役权合同; 
(六)其他导致地役权消灭的事由。 
6 抵押权登记 首次登记 《不动产登记暂行条例实施细则》
第六十五条 对下列财产进行抵押的,可以申请办理不动产抵押登记: 
(一)建设用地使用权;(二)建筑物和其他土地附着物;(三)海域使用权;(四)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;
(五)正在建造的建筑物;(六)法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。 
  以建设用地使用权、海域使用权抵押的,该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押;以建筑物、构筑物抵押的,该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。” 
变更登记 《不动产登记暂行条例实施细则》
第六十八条:“有下列情形之一的,当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料,申请抵押权变更登记: 
(一)抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的; 
(二)被担保的主债权数额变更的; 
(三)债务履行期限变更的; 
(四)抵押权顺位变更的; 
(五)法律、行政法规规定的其他情形。 
因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请抵押权变更登记时,如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的,还应当提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证或者户口簿等材料。” 
转移登记 《不动产登记暂行条例实施细则》
第六十九条:“因主债权转让导致抵押权转让的,当事人可以持不动产权属证书、不动产登记证明、被担保主债权的转让协议、债权人已经通知债务人的材料等相关材料,申请抵押权的转移登记。 
注销登记 《不动产登记暂行条例实施细则》
第七十条:“有下列情形之一的,当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料,申请抵押权注销登记: 
(一)主债权消灭; 
(二)抵押权已经实现; 
(三)抵押权人放弃抵押权; 
(四)法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。”
最高额抵押权首次登记 《不动产登记暂行条例实施细则》
第七十一条  设立最高额抵押权的,当事人应当持不动产权属证书、最高额抵押合同与一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因材料等必要材料,申请最高额抵押权首次登记。
最高额抵押权变更登记 《不动产登记暂行条例实施细则》
第七十二条  有下列情形之一的,当事人应当持不动产登记证明、最高额抵押权发生变更的材料等必要材料,申请最高额抵押权变更登记: 
(一)抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的; 
(二)债权范围变更的; 
(三)最高债权额变更的; 
(四)债权确定的期间变更的; 
(五)抵押权顺位变更的; 
(六)法律、行政法规规定的其他情形。 
确定最高额抵押权登记 《不动产登记暂行条例实施细则》
第七十三条  当发生导致最高额抵押权担保的债权被确定的事由,从而使最高额抵押权转变为一般抵押权时,当事人应当持不动产登记证明、最高额抵押权担保的债权已确定的材料等必要材料,申请办理确定最高额抵押权的登记。
最高额抵押权转移登记 《不动产登记暂行条例实施细则》
第七十四条  最高额抵押权发生转移的,应当持不动产登记证明、部分债权转移的材料、当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的材料等必要材料,申请办理最高额抵押权转移登记。 
债权人转让部分债权,当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的,应当分别申请下列登记: 
(一)当事人约定原抵押权人与受让人共同享有最高额抵押权的,应当申请最高额抵押权的转移登记; 
(二)当事人约定受让人享有一般抵押权、原抵押权人就扣减已转移的债权数额后继续享有最高额抵押权的,应当申请一般抵押权的首次登记以及最高额抵押权的变更登记; 
(三)当事人约定原抵押权人不再享有最高额抵押权的,应当一并申请最高额抵押权确定登记以及一般抵押权转移登记。 
在建建筑物抵押权首次登记 《不动产登记暂行条例实施细则》
第七十六条  申请在建建筑物抵押权首次登记的,当事人应当提交下列材料: 
(一)抵押合同与主债权合同; 
(二)享有建设用地使用权的不动产权属证书; 
(三)建设工程规划许可证; 
(四)其他必要材料。 
在建建筑物抵押权变更登记转移登记注销登记 《不动产登记暂行条例实施细则》
第七十七条  在建建筑物抵押权变更、转移或者消灭的,当事人应当提交下列材料,申请变更登记、转移登记、注销登记: 
(一)不动产登记证明; 
(二)在建建筑物抵押权发生变更、转移或者消灭的材料; 
(三)其他必要材料。 
7 更正登记 《不动产登记暂行条例实施细则》
第七十九条:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误,可以申请更正登记。 
权利人申请更正登记的,应当提交下列材料: 
(一)不动产权属证书; 
(二)证实登记确有错误的材料; 
(三)其他必要材料。 
利害关系人申请更正登记的,应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。”
8 异议登记 《不动产登记暂行条例实施细则》
第八十二条:“利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误,权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。 
利害关系人申请异议登记的,应当提交下列材料: 
(一)证实对登记的不动产权利有利害关系的材料; 
(二)证实不动产登记簿记载的事项错误的材料; 
(三)其他必要材料。 
9 预告登记 预购商品房预告登记 《不动产登记暂行条例实施细则》
第八十六条  申请预购商品房的预告登记,应当提交下列材料: 
(一)已备案的商品房预售合同; 
(二)当事人关于预告登记的约定; 
(三)其他必要材料。 
不动产转移预告登记 《不动产登记暂行条例实施细则》
第八十七条  申请不动产转移预告登记的,当事人应当提交下列材料: 
(一)不动产转让合同; 
(二)转让方的不动产权属证书; 
(三)当事人关于预告登记的约定; 
(四)其他必要材料。 
抵押不动产预告登记 《不动产登记暂行条例实施细则》
第八十八条  抵押不动产,申请预告登记的,当事人应当提交下列材料: 
(一)抵押合同与主债权合同; 
(二)不动产权属证书; 
(三)当事人关于预告登记的约定; 
(四)其他必要材料。 
注销预告登记 《不动产登记暂行条例实施细则》
第八十九条  预告登记未到期,有下列情形之一的,当事人可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料,以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记: 
(一)预告登记的权利人放弃预告登记的; 
(二)债权消灭的; 
(三)法律、行政法规规定的其他情形。
10 查封登记 查封登记 《不动产登记暂行条例实施细则》
第九十条:“人民法院要求不动产登记机构办理查封登记的,应当提交下列材料: 
(一)人民法院工作人员的工作证; 
(二)协助执行通知书; 
(三)其他必要材料。 
轮候查封登记 《不动产登记暂行条例实施细则》
第九十一条  两个以上人民法院查封同一不动产的,不动产登记机构应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记,对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记。 
注销查封登记 《不动产登记暂行条例实施细则》
第九十二条  查封期间,人民法院解除查封的,不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记。 
  不动产查封期限届满,人民法院未续封的,查封登记失效。 
11 登记资料查询 《不动产登记暂行条例实施细则》
第九十七条:“国家实行不动产登记资料依法查询制度。 
  权利人、利害关系人按照《条例》第二十七条规定依法查询、复制不动产登记资料的,应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。 
  权利人可以查询、复制其不动产登记资料。 
  因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。 
  人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。 
  其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的,依照本条规定办理。 
  涉及国家秘密的不动产登记资料的查询,按照保守国家秘密法的有关规定执行。”

 

四、不动产登记发证的时限

 

    依据《不动产登记暂行条例》第二十条规定:不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。

    依据《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条规定:应当公告的,公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。

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